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业界人士:开发商忙出货 购房不能再错过

[摘要]在经历了认贷不认房、贷款利率最低七折、二套房首付最低四成、营业税5改2以及公积金房贷首付最低二成等一系列稳定楼市政策出台后,郑州楼市终于迎来了春天。 面对逐渐火热的房地产市场,开发商和购房者的心态并不一样。面对错综复杂的楼市环境,也需要不同的...

在经历了“认贷不认房”、贷款利率最低七折、二套房首付最低四成、营业税“5改2”以及公积金房贷首付最低二成等一系列稳定楼市政策出台后,郑州楼市终于迎来了春天。

面对逐渐火热的房地产市场,开发商和购房者的心态并不一样。面对错综复杂的楼市环境,也需要不同的应对策略。

政策 救市决心不可低估,救市效果不可高估

经历了2014年整体市场的低迷,2015年一季度,多项利好政策出台为楼市带来暖意。2月28日,央行宣布再次降息,5年期以上银行贷款利率降为5.9%,达到近年来最低水平。3月初,全国两会为今年房地产市场定下基调,强调分城施策,支持自住和改善型住房需求。接下来,公积金贷款额度提高、优化住房及用地结构、二套房首付降为四成、二手房营业税“5改2”等一系列政策相继出台,使得楼市的政策环境进一步宽松。

对于后市,业内人士普遍认为,“中央放松,地方扶持”将是未来政策层面的主基调,并且后续还有利好政策相继出台。据悉,住建部正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋,二套房有望纳入刚需范畴。而在“3·30新政”出台后,温州4月2日出台“8条房地产新政”,剑指“促量稳价”。浙江省公积金也出台新规,自4月3日起,职工及配偶共同申请贷款的,最高额度由80万元提高到100万元。

虽然政策层面利好不断,但对于这些政策暖风产生的效果,业内人士却并不乐观,多表示“市场依然还是那个市场”、“释放信号意义大于实际”。

观点 “3·30新政”刺激,“量增价稳”是最佳状态

在政策暖风频吹的大背景下,房价会不会再度飙涨,楼市能否再度“崛起”,成为各方关注的焦点

第三方机构克而瑞认为,政府的组合拳在于强力救市,帮助开发商消化库存。整体来说政策对于房地产的影响是正面积极的,增加了房地产行业的信心,然而政策对市场的传递需要一个较为漫长的延展期,因此短期影响并不大。

在他们看来,营业税新政的出台,符合免税政策的二套房数量激增,市场供应量加大。央行下调首付比例,也使得需求端的需求量大增。两相配合,市场成交量必然大增,但价格并不意味着大涨,而是有一个对冲的过程。“量增价稳”是本次政策的最佳期望值。

而从开发商角度来看,仍需要利用政策利好,调整销售策略及推售节点,抢占时机。据克而瑞判断,本次政策一方面是推动新房首套改善需求,但重心则在释放改善需求,二手房成交量将大增。他们的监测数据也证实了这一判断,目前因为“3·30新政”而涨价的项目并不多,即使房价上涨幅度也十分有限。

建议 开发商注重走量,购房者应抓住窗口期

“央行降息对于市场的影响是长期的,市场不会因为降息出现大火局面,能有效激发购房者购买热情的依旧是开发商给的优惠。”一位开发商负责人表示,预计接下来央行还会有降准、降息举动,将对市场成交形成更大推动。“购房人的需求真实存在,特别是刚需、改善型购房,随着时间和热度升温,这个局面会好起来。”

这个判断很具有代表性。就目前郑州市场来看,虽然楼市新政频出,但是开发商们主动提价的意愿并不强,相反,某些楼盘项目还有打“价格战”的苗头,这或许会让那些改善型购房者变得更冷静。

事实上,对于广大刚需购房者而言,价格依然是吸引注意力的第一要素,开发商“平价走量”依然是主流的销售策略,而提价销售显然不是理性的营销举动。

克而瑞认为,政策调整阶段,房价暂时相对稳定,是个不错的买房窗口期;需要用公积金贷款的刚需购房者,可等待后续细则出台。

政策链接

楼市救市政策一览大面积松绑限购

去年,楼市迅速冷下来,经历了前所未有的低迷。下半年,地方政府纷纷出手救市,实施了3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出。到目前为止,全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。

房贷新政出台,降息降准

去年的“9·30”房贷新政出台,松绑房贷、降息、降准被视为第二波救市潮。几个月内央行两次降息、一次降准,目前5年期以上商业贷款利率5.9%,是11年来最低的贷款利率。业界分析,目前已进入降息通道,未来还有降息、降准的可能。

多地实施公积金新政

去年10月9日,住建部、财政部及央行三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度,以及推进公积金异地贷款等。在公积金新政发布后的一个多月里,已有超过32个省市陆续出台了公积金贷款调整细则,主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。

国土部、住建部楼市新政落地

2015年3月25日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求2015年各地有供有限,合理安排住房和用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。

多部门联合发布“3·30新政”

3月30日,央行、住建部、银监会联合发布楼市新政,通知指出,二套房首付比例降至40%,公积金贷款首套房比例降至20%,公积金购买二套房首付比例为30%。同一天,财政部下发新政:个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

机构观点

张宏伟:平价跑量是开发商最佳选择

一季度楼市成交量平淡已成定局,那么,二季度房地产市场会面临哪些问题?商品住宅市场成交量会呈现哪些特征?会不会因为二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“3·30新政”鼓励改善型需求入市的救市政策而有所改变?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从二季度楼市开局表现来看,无论是楼市去库存压力,还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力,二季度楼市仍需做“量”文章。具体来讲:

第一,库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占大多数。尤其是2015年一季度,对于大多数城市而言,由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低,导致市场去化速度降低,去化周期略有回升。“去库存”仍然是市场主旋律,房价在2015年年内仍然有下行压力。从这个角度来看,楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。


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