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中国房价已现止跌现象 普通百姓也“跌不起”

[摘要]近日,几个有刚需的朋友问我:买房还是不买房?我的回答是:买!对我坚定的语气,朋友颇为惊奇。作出这个判断,我当然是有原因的,如果大家有耐心,不妨接着往下读。 中国经济从高增长转入新常态,经不住房地产的颠簸。至少在当下,房地产确是中国经济关系重大...

近日,几个有刚需的朋友问我:“买房还是不买房?”我的回答是:“买!”对我坚定的语气,朋友颇为惊奇。作出这个判断,我当然是有原因的,如果大家有耐心,不妨接着往下读。

中国经济从高增长转入新常态,经不住房地产的颠簸。至少在当下,房地产确是中国经济关系重大的一个因素。

●中国经济跌不起

2014年,中国7.4%的GDP增长率符合预期,2015年,GDP增长6.8%的预测也是“新常态”下的正常态。所谓正常态,前提是房地产没有发生大的变化。

中国经济的体量大了,增长肯定会回落。2014年,全年消费增速比上年回落0.6个百分点,出口增速比上年回落1.8个百分点,投资中的固定资产投资增速比上年实际增速回落4.1个百分点。2015年,消费和出口的回落决定了投资不能有太大回落,其中就包括房地产投资。

2014年中国房地产投资总额达9.5万亿元,这么大的基数对GDP的拉动是不言而喻的。有人问,国家不是还有其它投资吗?是的,全国上下为了稳增长,确实也在投资上作了些文章,但是,无论是大搞旅游文化,还是启动铁路、机场、港口、码头、高速路等大型基建投资,都无法替代中国房地产的作用和地位。

考虑到房地产行业基础性行业、先导性行业的特征,房地产与中国经济的关系可谓一荣俱荣一损俱损。从长远看,去房地产化应该是中国经济的战略目标,但眼下,房地产却真是跌不起。

●中国金融跌不起

公开资料显示,中国银行贷款中的20%是房地产贷款,如果考虑到房地产抵押以及某些资产负债表外和表内的敞口与房地产的关联,总的敞口可能超过银行贷款的50%。

这么多的钱押在房地产行业,说句不中听的话,房地产确实绑架了银行业。当然,正如罗杰斯所说,“房地产危及金融系统安全是全球难题”,不然不会有2008年全球金融危机。

房地产与银行的关系有点像许多企业家与投资人的关系,“我就这么地,你怎么着?有本事你报案,把我抓进去,也是一了百了了。”

2011年底温州房价出现暴跌,2012年后鄂尔多斯“鬼城”风波,曾让这两个地方的银行和民间借贷至今没有走出阴影,如果一个数千亿级的大的房地产公司倒闭,对银行的连累简直不可想象。

●地方政府跌不起

中国地方政府债务有多大?据国家审计署的数据,2010年底时为10.7万亿元,截止到2013年6月为17.9万亿元,而2014年底高达23万亿元。

一边是债务到期需要偿还,一边新项目需要投资。钱从何来?还得靠房地产。根据财政部1月31日公布的数据,2014年,全国国有土地使用权出让收入为4.26万亿,地方一般公共财政收入(本级)为7.59万亿元,也就是说,地方卖地收入已超过地方公共财政收入一半,高达56%。

既然还债和投资都要靠卖地来实行,那么,房地产是万万不能失手的事情。去年,地方政府为保卖地,已经使出了浑身解数,都捉襟见肘,如果2015年楼市没有明显恢复反而下降,问题是不言而喻的。

一方面,大家都知道,“过度依赖‘土地财政’和‘资源经济’不可持续”(国土部部长姜大明语),另一方面,经济转型需要有一个过程,这个过程只有缓冲才不至于硬着陆。

●关联行业跌不起

房地产是一具“母行业”,它对上下游产业和行业的拉动可以说一拉一串。从钢材、水泥、运输到家具、陶瓷、装修等各个行业,无一不受制于房地产。或许正因为如此,在过去许多年里,房地产带动着中国经济取得了长足的发展。

以钢材行业为例,由于去年房地产下滑,钢材的价格一滑到底。工业和信息化部发布《2014年钢铁行业运行情况和2015年展望》报告显示,去年我国钢铁行业销售利润率仅0.9%。用姚景源的话说就是“卖一吨钢还不如卖一根雪糕冰棍”。

自2010年以来,我国家具行业利润总额持续增加,但是去年开始利润逐渐下降,2014年降至个位数。有关专家称,随着地产行业走低,家具行业已进入微利状态。

当然,我们承认,房地产的“裙带”行业除了受制于房地产业之外,它还有其自身的市场规律,但是不可否认,如果房地产一跌不起,它们的前景一样黯淡却是不容置疑的事情。

●普通百姓跌不起

去年6月6日,银监会副主席王兆星在国新办的新闻发布会上表示,目前房地产贷款占全部贷款的20%左右,其中,个人按揭贷款占整个房贷的75%左右。尽管王兆星没有透露购房者中全额付款和按揭贷款的比例,但可以推想的比例一定不会少于75%。

正因为如此多的人靠按揭贷款买房,以首付三成为例,下跌三成,就意味着一家老小十多年的积蓄转眼成空。这种境况,对于“先富起来”的非富即贵者当然不是问题,但是对于某些人所说的“穷人”来说,却是承受不起之重。

几年前,曾有楼房降价业主砸售楼处维权的新闻, 如今,我们听到的更多的是房地产开发商老板失踪、跑路的消息。对于老板们,他们可以一走了之,但是对于普通业主来说,却是欲哭无泪。

“弃房断供”或许是许多家庭的选择。从内蒙古鄂尔多斯到浙江杭州、福建宁德、广东广州,“弃房断供”一词频频见诸报端。几年前,银行测试的房价下跌幅度为30%,超过这个极限,会引发什么问题,谁也不知道。

□延伸

房价跌不起的佐证

量化宽松已经实施

在央行降息75天后,2月4日晚间,中国人民银行宣布,将从2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次降准释放的资金将达到6000亿-7000亿元。从央行的角度看,降准意味着货币宽松,当然不是只对房市,但从过往历史看,降准与降息是房地产发展的推进剂,只要降准,基本就代表了房价将出现一波上涨。

政府层面传递利好信息

有关人士不久前明确表示,中国房地产市场的刚性需求是长期的,并将带动国内相关行业和产品供给,房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。住建部部长陈政高在部署2015年工作时也强调,要稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展。

佳兆业事件透露了什么

2014年12月开始,深圳的房地产企业佳兆业所引发的信贷违约危机加大,随着销售的楼盘被锁、大股东减持、项目被叫停、债券未能如期付息面临违约,该企业发行的债券价格一度大跌,以其2016年4月到期债券为例,票面值为100元人民币债券,2014年底开始徘徊在约90元人民币水平,但到2015年初立即暴跌到32.076元人民币。当然随着融创的接手,佳兆业危机开始解除。

房价已经出现止跌现象


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